Gentile Cliente,
la legge di bilancio 2026 dimezza il numero di appartamenti che, se destinati alla locazione breve nel periodo di imposta, fanno scattare la presunzione di imprenditorialità con la conseguente fuoriuscita dai regimi fiscali agevolati e con la necessaria apertura di una partita IVA.
Ne deriva che, con effetto dal periodo d’imposta relativo all’anno 2026:
- il regime fiscale delle locazioni brevi è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di due appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Sul primo immobile è possibile usufruire della cedolare secca al 21%, per il secondo al 26%;
- “negli altri casi, ai fini della tutela dei consumatori e della concorrenza, l’attività di locazione breve, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale” ai sensi dell’art. 2082 c.c.
La legge di bilancio 2026 non opera alcun intervento sulle aliquote della cedolare secca, ma sceglie di intervenire “a monte” escludendo la possibilità di applicare la disciplina delle locazioni brevi (che consente, tra il resto, anche l’accesso alla cedolare secca) ai locatori che destinino ad affitto breve più di due appartamenti nel periodo di imposta.
Innanzi tutto, il riferimento alla nozione di “appartamento” sembra comportare che la locazione di singole stanze del medesimo appartamento, a persone diverse con contratti diversi, implichi il conteggio di un solo appartamento ai fini della presunzione.
Inoltre, posto che la locazione breve si caratterizza per la durata inferiore a 30 giorni, mentre la presunzione di imprenditorialità è legata al numero di “appartamenti” e non alla durata contrattuale, è sufficiente locare 3 diversi appartamenti per un solo fine settimana ciascuno, in un anno, per configurare il superamento della soglia di cui all’art. 1 comma 595 e determinare la fuoriuscita dalla disciplina delle locazioni brevi.
La presunzione riguarda solo i contratti di locazione breve, restando esclusi i contratti di locazione “ordinaria”. In pratica, quindi, la presunzione di imprenditorialità non scatta, ad esempio, ove il contribuente lochi due appartamenti con contratti di locazione breve e altri due con contratti di locazione ordinaria (4+4) o a canone concordato (3+2).