Gentile Cliente,
tra le novità introdotte dalla legge di bilancio 2026 vi è la riduzione, a due “appartamenti” destinati alla locazione breve del limite oltre il quale scatta la presunzione di svolgimento dell’attività in forma imprenditoriale.
Sulla definizione di “appartamento” si è già espressa la Fondazione dell’ODCEC di Milano, di cui fa parte il Dott. Luca Bottero, con il Principio interpretativo del 07/11/2023, in base al quale la locazione di singole stanze del medesimo appartamento, a persone diverse con contratti diversi, implichi il conteggio di un solo appartamento ai fini della presunzione.
Inoltre, posto che la locazione breve si caratterizza per la durata inferiore a 30 giorni, mentre la presunzione di imprenditorialità è legata al numero di “appartamenti” e non alla durata contrattuale, è sufficiente locare 3 diversi appartamenti per un solo fine settimana ciascuno, in un anno, per configurare il superamento della soglia e determinare la fuoriuscita dalla disciplina delle locazioni brevi.
Preso atto che, al raggiungimento della terza unità locata nell’anno, scatta la presunzione di svolgimento dell’attività in forma imprenditoriale, da una interpretazione letterale della norma sembrerebbe di dover far retroagire l’attività imprenditoriale all’inizio del periodo.
Considerato quanto sopra, una volta superata la soglia delle due unità il proprietario (o sublocatore o comodatario) dovrà presentare, al competente ufficio del Registro delle imprese, la comunicazione unica d’impresa contenente i modelli per l’iscrizione al Registro Imprese, l’apertura della partita IVA, gli eventuali modelli INPS e INAIL, nonché la SCIA.
Il codice ATECO più idoneo allo svolgimento delle locazioni brevi in forma imprenditoriale sembra essere il 55.20.42 – Servizi di alloggio in camere, case ed appartamenti per vacanze – che comprende i servizi di alloggio forniti da famiglie private, da affittacamere, oppure in case e appartamenti per vacanze, in case e appartamenti per turisti per un periodo inferiore a un anno.
Ai fini reddituali, nel caso di opzione per il regime forfetario – ove possibile, il coefficiente di redditività è a pari al 40% e originariamente previsto per il codice ATECO 2007 55.20.51 – Affittacamere per brevi soggiorni, case ed appartamenti per vacanze, bed and breakfast, residence.
Dal punto di vista dell’IVA, l’opzione per il regime forfetario prevede l’emissione delle fatture in regime di franchigia IVA, con il divieto però di detrarre l’IVA sugli acquisti.
Diversamente occorrerà verificare se la locazione breve può essere considerata, in base alla normativa regionale sulle attività ricettive ove è ubicato l’immobile, come locazione turistica e, in tal caso, sconterà l’IVA con l’aliquota del 10% ex n. 120 Tabella A, parte III, allegata al DPR 633/72.
Diversamente si tratterà di locazione esente ex art. 10 comma 1 n. 8 DPR 633/72.
Per quanto riguarda invece la gestione degli affitti brevi in comproprietà si resta in attesa di un chiarimento ufficiale da parte dell’Agenzia delle Entrate.
Si pensi al caso di due fratelli (Alberto e Marco) titolari in comunione di un’abitazione destinata ad affitti brevi. Alberto è titolare di altri due immobili, in proprietà esclusiva, dati in affitto breve; mentre Marco non destina altri immobili a tale attività. Questo terzo immobile in comproprietà determina presunzione di svolgimento dell’attività in forma imprenditoriale? In base alla lettura della norma attuale, si può ritenere che ognuno dei 2 proprietari debba conteggiarlo come appartamento destinato alla locazione breve.
I punti sui quali l’Agenzia delle Entrate dovrebbe entrare nel merito per regolamentare con chiarezza i conteggi sono i seguenti:
a) la percentuale di quota di possesso;
b) intestatario dei contratti di locazione breve;
c) imputazione del reddito derivante da contratti di locazione breve.