Gentile Cliente,
sono notevoli, per numero ed entità, gli investimenti immobiliari in Francia dei contribuenti italiani.
In ragione di ciò, una valutazione in tal senso, tuttavia, deve necessariamente tenere conto di un peso fiscale rilevante, specialmente per gli immobili di valore medio-alto o alto. Ciò si deve al fatto per cui, insieme alle ordinarie imposte che vanno a finanziare i servizi delle municipalità, come tipicamente la taxe foncière, gli artt. 964 ss. del Code général des impôts prevedono l’obbligo di assolvere anche l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI), laddove il patrimonio immobiliare netto sia superiore a 1,3 milioni di euro.
In estrema sintesi, l’IFI è dovuta dalle sole persone fisiche, residenti o non residenti in Francia. Mentre i residenti francesi assolvono l’imposta sugli immobili ovunque detenuti, per i non residenti questa è dovuta sui soli immobili situati in Francia.
Per i non residenti, gli immobili soggetti all’IFI possono essere detenuti direttamente o indirettamente, per il tramite di società (tipicamente sociétés civiles, fatti salvi alcuni casi in cui la partecipazione è minoritaria), trust, contratti di affidamento fiduciario, contratti di assicurazione sulla vita o di capitalizzazione, ecc.; sono, inoltre, soggetti all’IFI gli immobili dei quali l’utilizzatore detiene l’usufrutto o il diritto d’uso. Al contrario, sono esclusi gli immobili destinati ad attività industriali, commerciali, professionali o agricole.
Il presupposto impositivo è la proprietà dell’immobile o il diritto reale su di esso al 1° gennaio dell’anno di riferimento. Come evidenziato dalla prassi francese (BOFIP BOI-PAT-IFI-10-10-20), in presenza di un mero contratto preliminare di vendita non ancora eseguito al 1° gennaio il bene, essendo ancora di proprietà del venditore, non entra nella base imponibile del promissario acquirente; diversamente, se un atto di donazione è formato prima del 1° gennaio, ma viene registrato successivamente, è già il donatario a pagare l’IFI.
L’IFI è calcolata sul valore corrente dell’immobile (con riduzioni per l’abitazione principale) al 1° gennaio, e non su valori catastali o forfetari; il valore è assunto al netto delle passività che gravano sull’immobile stesso, quali ad esempio i mutui accesi per l’acquisto.
L’IFI, pur avendo natura di imposta patrimoniale, è prelevata con aliquote progressive, stabilite dall’art. 977 del Code général des impôts. Pur se la soglia minima al di sotto della quale l’imposta non è dovuta ammonta a 1,3 milioni di euro, gli scaglioni partono da 800.000 euro e sono così strutturati:
- da 800.000 euro a 1,3 milioni di euro: 0,50%;
- da 1,3 a 2,570 milioni di euro: 0,70%;
- da 2,570 a 5 milioni di euro: 1%;
- da 5 a 10 milioni di euro: 1,25%;
- oltre 10 milioni di euro: 1,50%.
Così, ad esempio, un patrimonio immobiliare netto di 1,5 milioni di euro è gravato da un’imposta di 3.900 euro annui, mentre per un patrimonio di 5 milioni di euro l’imposta sale alla ben più significativa cifra di 35.690 euro annui.
Per i patrimoni immobiliari il cui valore è compreso tra 1,3 e 1,4 milioni di euro, inoltre, è previsto un particolare meccanismo di calcolo che riduce il prelievo dovuto.